고덕강일 대성베르힐 모집공고 분석 (2025.06.02)

안녕하세요! 오늘은 서울 강동구 고덕강일지구에서 분양하는 ‘고덕강일 대성베르힐’ 이야기를 가져왔습니다.
서울 민간분양, 그것도 공공택지 + 분양가상한제 적용이라는 매물, 요즘 보기 드물죠.

청약 일정부터 가격, 시세 비교, 수요 예측까지 하나씩 살펴볼게요!

 

출처 : 고덕강일 대성베르힐 공급 사이트

https://gd-verthill.co.kr/

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1️⃣ 사업개요

• 위치: 서울특별시 강동구 상일동 43번지 일원 (고덕강일 공공주택지구 12블럭)
• 규모: 지하 2층 ~ 지상 15층, 총 13개 동
• 총 세대수: 613세대 (특별공급 302세대 포함)
• 입주 예정일: 2027년 10월
• 청약일정
  • 특별공급: 2025.06.02 (월)
  • 1순위 일반: 2025.06.04 (수)
  • 2순위 일반: 2025.06.05 (목)
  • 당첨자 발표: 2025.06.12 (목)
  • 계약 체결: 2025.06.23 ~ 06.26

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2️⃣ 입지 분석 – 서울 ‘강동구’라는 말 다 했다

고덕강일지구는 서울 동남권에서 보기 드문 공공택지 기반 신도시급 개발지예요.
단지가 위치한 상일동 일대는 교통, 생활, 교육 모두 균형 있게 갖춘 입지입니다.

• 교통: 5호선 상일동역 차량 5분, 고덕IC 인접
• 생활인프라: 강일이마트, 고덕역 상권, 고덕비즈밸리 인접
• 교육: 단지 내 학교 예정, 강일초·중·고와 연계 가능성 있음 (강솔초, 강명중 등)

👉 서울 안에서 새 아파트 찾기 힘든 요즘, ‘서울 신축’ 그 자체가 메리트입니다.

 

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3️⃣ 분양가 분석 – 공급면적 기준 평당 약 2,900만 원

이번 단지는 발코니 확장비용 제외 기준입니다.
공급면적 기준으로 평당 분양가를 계산해 봤어요.

타입총 분양가 (12층 이상)공급면적(㎡)평형(평)평당가(원)

84A	984,000,000원	111.39㎡	33.69평	약 29,204,000원
84B	975,000,000원	110.98㎡	33.57평	약 29,044,000원
84C	982,000,000원	110.91㎡	33.55평	약 29,271,000원
101	1,120,000,000원	127.58㎡	38.59평	약 29,021,000원

 

📌 평형 환산 기준: 공급면적 ÷ 3.3058
📌 발코니 확장비는 별도 선택사항

💡 [용어 설명]

• 공공택지란?
  정부가 개발한 택지로, LH·SH 등 공공기관이 조성해 기반시설이 잘 갖춰진 땅이에요.
  이런 곳에 짓는 아파트는 분양가 통제가 들어가는 경우가 많고,
  비교적 입지 좋은 곳에서 ‘착한 가격’에 공급된다는 장점이 있어요.
• 분양가상한제란?
  분양가를 정부 기준(택지비 + 건축비 + 가산비 등)으로 산정해
  시세보다 낮은 수준으로 제한하는 제도예요.
  특히 서울처럼 땅값이 비싼 곳에서는 시세 대비 20~30% 낮은 가격이 가능하죠.

👉 이 두 가지 조건 덕분에 고덕강일 대성베르힐은 평당 2,900만 원대 분양가로 나올 수 있었던 거예요!

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4️⃣ 인근 시세 비교 – 아직도 시세차익 가능?

고덕 아르테온(2020년 준공, 고덕역 인근)

• 전용 84㎡ 기준 최근 시세: 13.5억~14.5억 원
• 공급면적 기준 평당가 약 3,600만~3,800만 원

👉 대성베르힐은 2,900만 원대 분양,
1억 이상 시세차익 여지는 아직 충분합니다.
(단, 고덕역 직주근접 단지와의 입지 차이는 감안 필요)

📊 출처: KB부동산 시세 (2025년 5월 기준)

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5️⃣ 시공사 & 브랜드 – 실속형 브랜드 ‘대성 베르힐’

• 시공사: 대성건설
• 브랜드: ‘베르힐’ – 지방 및 수도권 중소규모 단지에 실적 다수
• 특징: 가성비 중심, 실용적인 평면 설계 중심

👉 브랜드 프리미엄은 약하지만, 분양가상한제 기반 분양에서는 실속이 더 중요하죠.

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6️⃣ 수요 예측 – 얼마나 인기 있을까? (객관 분석)

🟢 긍정 요소

• 서울 공공택지 민영 분양, 공급 자체가 희소
• 분양가상한제 적용으로 실거주 수요 유입 유리
• 실수요자에게 인기 높은 84㎡ 중심 구성
• 인근 시세 대비 20~30% 낮은 분양가

🔴 유의 요소

• 5년 거주의무 → 단기투자 수요 유입 어려움
• 최근 서울 청약시장 양극화 → 중소형 평형 위주 선호
• 대성 브랜드는 인지도 낮아 일부 수요 이탈 가능

🔍 객관적 종합 판단

• 전 타입 미달 가능성은 낮음
• 84㎡A·B형 경쟁률은 높을 것,
• 101㎡는 일부 미달 가능성도 고려 대상
• 실거주자 위주 분양 성공 가능성 높음

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✅ 마무리 정리

✔ 서울 강동구 내 공공택지 + 분양가상한제 민영 분양
✔ 공급면적 기준 평당 2,900만 원대 합리적 분양가
✔ 실거주자에게 서울 새 아파트의 마지막 기회 중 하나

🏡 당첨 후 5년간 실거주 가능하신 분이라면, 신중하게 도전해볼 만한 단지입니다!